Thay vì chờ Nhà nước cứu, DN bất động sản cần “tự cứu mình” và tìm kiếm cơ hội

Các chuyên gia cho rằng giai đoạn này là cơ hội mua bất động sản rẻ, cải tổ lại bộ máy, định hướng lại doanh nghiệp. Trong nguy có cơ, sau giai đoạn này sẽ có một bộ phận doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường, nhưng cũng sinh ra một lớp doanh nghiệp bất động sản mới với nhiều nét tươi mới đến thị trường.

10 tháng đầu năm 2022, ngoài một vài điểm sáng ở thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản logistics thì nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, sức mua sụt giảm làm cho tính thanh khoản của thị trường sụt giảm mạnh, dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động. Điều này bộc lộ qua động thái của một số chủ đầu tư dự án bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao; thậm chí còn thành lập doanh nghiệp quản lý và đầu tư bất động sản thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị bất động sản để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội…

Trước tình hình này, nhiều lời kêu gọi “giải cứu” thị trường bất động sản được đề cập, trong đó có việc nới room tín dụng thêm 1-2% để hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế; tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp; tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ các dự án hiện hữu; lập quỹ bảo lãnh trái phiếu để gỡ nghẽn dòng tiền…

Để có thêm góc nhìn về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để nhận diện rõ hơn những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản và giải pháp tháo gỡ tình trạng hiện nay.

Theo ông, thị trường bất động sản hiện nay đã rơi vào bong bóng chưa?

Ông Nguyễn Anh Quê: Giai đoạn quý 1/2022 có thể coi là giai đoạn đỉnh điểm về giá và thanh khoản của chu kỳ bất động sản 2011-2022. Trong giai đoạn này, thị trường có những dấu hiệu bong bóng như giá tăng cao ở tất cả vùng miền, đô thị và nông thôn.

Giai đoạn 2019-2022 một số doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu mất khả năng chi trả và vay ngân hàng nhiều nhất có thể, nguy cơ gây ra nợ xấu, đe dọa đến nền kinh tế.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Trong giai đoạn dịch bệnh người người, nhà nhà làm bất động sản, dòng tiền chủ yếu vào thị trường đầu cơ trong đó có bất động sản. Điều này khiến nhà nước đã phải vội vàng can thiệp vào thị trường bằng chính sách, các biện pháp hành chính và sử dụng truyền thông làm công cụ định hướng.

Trong 7 tháng vừa qua tháng 4-11/2022 bất động sản gần như đóng băng tất cả các phân khúc, ngay cả sản phẩm chung cư để ở cũng có dấu hiệu giảm giao dịch, xuống giá. Việc này làm tăng rủi ro nợ xấu các ngân hàng do khách hàng không có khả năng trả nợ và làm giảm thu ngân sách quốc gia, giảm tốc độ phát triển nền kinh tế.

Theo đó, rủi ro phá sản các doanh nghiệp bất động sản rất cao. Động lực tăng trưởng nền kinh tế sẽ đổ dồn vào giải ngân vốn đầu tư công, tiêu dùng và du lịch.

Có ý kiến cho rằng không nên cứu doanh nghiệp bất động sản, mà để “lời ăn lỗ chịu” theo quy luật thị trường. Quan điểm của ông thế nào?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau, vì vậy sức khỏe của bất động sản ảnh hưởng đến sức khỏe các ngành nghề khác nhất là ngân hàng, xây dựng, ngân sách quốc gia và việc làm cho hàng triệu người lao động.

Việt Nam tăng trưởng cao trong 20 năm qua, bất động sản và đầu tư hạ tầng góp phần không nhỏ vào việc tăng trưởng này. Bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đầu vào hầu hết các ngành nghề kinh tế liên quan đến việc sử dụng mặt bằng nhà máy, văn phòng, cửa hàng, nhà hàng, kể cả nông nghiệp…

Chính từ vai trò quan trọng của bất động sản như vậy trong nền kinh tế nên nhà nước luôn phải rất sát sao thị trường bất động sản để từ đó có những chính sách điều chỉnh phù hợp. Nhà nước hoàn thiện hệ thống pháp luật để ngành bất động sản phát triển ổn định, sử dụng vốn làm công cụ để hỗ trợ và điều chỉnh thị trường bất động sản.

Ở góc nhìn của mình, ông có đề xuất thế nào về giải pháp phục hồi và phát triển thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Nguyễn Anh Quê: Trong 2 năm dịch bệnh, toàn bộ nền kinh tế khó khăn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn đến hạn trái phiếu, hàng tồn đọng không bán được. Nhà nước cần phân loại các doanh nghiệp để có giải pháp phù hợp tháo gỡ cho doanh nghiệp, ổn định nền kinh tế.

Lãi suất cho vay cao và thắt chặt tín dụng là nguyên nhân chính làm cho thị trường mất thanh khoản trong quý 3 và đầu quý 4 năm 2022. Do đó, Nhà nước cần điều tiết lãi suất và room tín dụng phù hợp.

Thị trường bất động sản gặp khó khăn từ nhiều phía

Tránh trường hợp phải giải cứu bất động sản như Trung Quốc, Chính phủ cần mở room tín dụng một cách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi trong thủ tục đầu tư. Nhà nước cần có quy định rõ ràng và giám sát chặt chẽ trong việc doanh nghiệp huy động trái phiếu, coi đây là hoạt động huy động vốn quan trọng của ngành bất động sản.

Đồng thời, cần ưu tiên cho vay triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, lấy đây là gốc để thực hiện chính sách phúc lợi về nhà ở.

Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể việc phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở từng địa phương hoặc thống nhất trên cả nước cho phù hợp thay cho các mệnh lệnh hành chính tạm dừng phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng quyền lợi chính đáng người dân.

Ngoài ra, cần có quy hoạch tốt ở từng địa phương, làm cơ sở để doanh nghiệp thuận lợi trong lập dự án đầu tư, người dân ổn định cuộc sống, góp phần kinh tế địa phương cất cánh. Cần ban hành chính sách đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng triển khai các dự án bất động sản.

Một giải pháp nữa là tập trung đầu tư công và giải ngân công cơ sở hạ tầng và các công trình phúc lợi sẽ hỗ trợ bất động sản tan băng, tăng giá trị ở các khu vực lân cận. Ưu tiên phát triển các dự án lớn có tính chất thương mại, dịch vụ nhất là các trung tâm thương mại lớn thu hút được lượng du khách lớn, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người lao động, thu được nguồn thuế lớn cho địa phương.

Cái gốc của quản lý đất đai là hệ thống pháp luật đủ tốt, hiện nay nhà nước ta đang lấy ý kiến các chuyên gia và nhân dân về dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và dự kiến Quốc hội thông qua tháng 10/2023 và dự kiến có hiệu lực 1/7/2024. Hy vọng đây là lần sửa luật bài bản, giải quyết được các vướng mắc hiện tại và có tính dự báo tốt.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó nhiều bề như hiện nay, ngoài việc chờ chính sách mới của Nhà nước, theo ông, các doanh nghiệp nên làm gì để “tự cứu mình” hoặc tìm kiếm cơ hội thế nào?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bối cảnh quốc tế và chính sách nhà nước có vai trò quan trọng trong việc gây ảnh hưởng và điều chỉnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên ngoài việc trông chờ yếu tố trợ lực bên ngoài trong giai đoạn này các doanh nghiệp bất động sản phải nắm rõ nguồn lực nội tại của doanh nghiệp để có hướng đi và kế hoạch phù hợp.

Trong nguy có cơ, giai đoạn khó khăn giúp doanh nghiệp tự cơ cấu lại mình và thanh lọc thị trường

Hiện nay đa số doanh nghiệp lực chọn thu hẹp chi phí, tận thu hợp pháp nhất có thể hoặc chuyển đổi ngành nghề xã hội cần mà phù hợp nguồn lực.

Giai đoạn này cũng là giai đoạn vàng trong việc chớp lấy cơ hội mua bất động sản rẻ, cải tổ lại bộ máy, định hướng lại doanh nghiệp, kêu gọi hợp tác đầu tư. Trong nguy có cơ, sau giai đoạn này sẽ có một bộ phận doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường, nhưng cũng sinh ra một lớp doanh nghiệp bất động sản mới với nhiều ẩn số mang nét tươi mới đến thị trường.

Xin cảm ơn ông!

Thông tin liên hệ

  • Địa chỉ: Tòa Ecolife Capitol, số 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội
  • Hotline: 1900 4688
  • Email: g6land.vn@gmail.com

    Trả lời

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.